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19/02/2008
La compraventa de inmuebles futuros como alternativa en época de crisis financiera
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Siendo muy habitual en el sector residencial la compraventa de inmuebles en construcción, a través de la denominada “compra sobre plano”, no lo era tanto hasta hace poco tiempo en las operaciones corporativas.
Por diversos motivos, esencialmente por el nivel de riesgo permitido a determinados inversores, ya sea por normativa externa o interna, eran pocos los que se “atrevían” con esta figura.
Sin embargo, el incremento de precios, el descenso de la rentabilidad en las operaciones inmobiliarias y la reciente crisis de financiación bancaria, han provocado que el perfil del inversor dispuesto a acometer este tipo de transacciones sea cada vez más amplio. Así, las operaciones de compraventa, y también arrendamiento, de cosa futura se están haciendo cada vez más frecuentes, no sólo para los inversores tradicionalmente capaces de asumir un mayor índice de riesgo, sino también para fondos de inversión, inversores privados, compañías de seguros e inversores institucionales en general.
Este tipo de operaciones, denominadas llave en mano, forward funding, forward purchase, VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), se caracterizan, sin perjuicio de sus variantes, por referirse a un objeto que no existe en el momento de la firma del contrato sino que se encuentra en construcción o simplemente en proyecto, por lo que el vendedor debe obligarse, no sólo a transmitir el inmueble, sino a construirlo conforme a lo acordado con el comprador, en un plazo y por un precio determinados.
Si bien es cierto que la compraventa de cosa futura tiene un mayor componente de riesgo o incertidumbre, no lo es menos que reporta considerables ventajas a las partes. Al comprador-inversor le permite, además de obtener un precio más atractivo y una mayor rentabilidad, participar en el diseño y/o acabado del producto, y, por lo tanto, adaptar el inmueble a sus necesidades. Al promotor-vendedor le facilita la financiación del proyecto por una doble vía: los pagos a cuenta del comprador y porque la mera existencia de dicho comprador asegura la viabilidad del proyecto y facilita por tanto la obtención de financiación externa.
Por otra parte, un adecuado régimen de garantías reduce considerablemente el riesgo teórico que puedan tener estas operaciones. Es habitual que el vendedor exija al comprador garantía del pago del precio y de la recepción del inmueble una vez construido específicamente para él y el comprador querrá asegurarse de que la obra se termina conforme a lo acordado.
Aunque nadie se atreve a hablar de crisis, parece evidente que lo que sí hay es un descenso importante de la actividad provocado en gran medida por la falta de liquidez de las entidades bancarias y la consecuente reticencia a la hora de conceder préstamos que hace no tanto concedían alegremente. En esta situación hay que buscar vías alternativas de financiación que permitan a las empresas seguir con su actividad y a los inversores colocar sus fondos. Ahí queda la sugerencia…
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