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10/03/2008 ¿Cuánto vale el "destino" urbanístico del suelo? La respuesta es “nada”, si atendemos a las manifestaciones de la polémica Ley 8/2007 del suelo. En efecto, la nueva Ley apuesta de forma entusiasta por un sistema de valoración para las expropiaciones basado en el “valor real” y no en “el destino” del suelo, criterio que conlleva necesariamente la exclusión de las controvertidas “expectativas urbanísticas”. En síntesis, “debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto”.En el suelo urbano estas expectativas se han visto transformadas en una realidad tangible, y por tanto, susceptible de valoración, mientras que en el suelo rural, no han superado el concepto de probabilidad o especulación, por lo que, según la Ley, quedan al margen del proceso valorativo. El artículo 22.1 de la misma plasma este criterio al señalar como método de tasación del suelo rural “la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración”, lo que no es más que la cuantificación de la potencialidad productiva agrícola del terreno. Con independencia de la corrección del método, es necesario cuestionar su justicia cuando hay quien estima que el valor real de mercado puede quedar reducido a su tercera parte por aplicación del nuevo sistema. Este interrogante conduce necesariamente a otro: ¿Es compatible con las garantías que otorga al expropiado el artículo 33 de la Constitución? A este respecto existe consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional en la que se reafirma la idea de justiprecio como “valor de sustitución” o “valor de reposición” del bien expropiado. Es decir, existe cierto consenso doctrinal y jurisprudencial en torno a la idea de que el justiprecio debe aproximarse al valor que permite al expropiado sustituir el bien del que ha sido privado por un bien análogo, minimizando el impacto de la expropiación en su patrimonio. Es indudable que el mercado incorpora las expectativas urbanísticas a los precios de las transmisiones de suelo rural, por lo que el justiprecio que podría otorgarse al expropiado de conformidad con la estricta aplicación del criterio de capitalización de rentas de explotación queda muy lejos de la cantidad que permite reponer el bien expropiado. A este respecto, resulta esclarecedor comprobar cómo esta brecha entre los precios de mercado y el justiprecio expropiatorio condenó al fracaso al sistema del “existing use value” implantado por los laboristas ingleses en la Town and Country Planning Act de 1947. El resultado es que el criterio del valor de mercado desplazó al “existing use value” para instalarse definitivamente desde el año 1959 en las Planning Acts inglesas. Quizás por la fragilidad de un método tan alejado del mercado, la nueva Ley introduce unos “factores” (mayor accesibilidad a los núcleos de población o a los centros de actividad económica y ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico) que permiten corregir al alza la valoración del terreno obtenida por el método de capitalización de rentas. La Ley insiste en que estos factores incorporan únicamente las tradicionales rentas de posición de la tierra, sin embargo, no parece sencillo disociar nítidamente dichas rentas del valor urbanístico esperado del terreno. De hecho, factores muy similares a los señalados fueron calificados por una consolidada línea jurisprudencial del Tribunal Supremo como elementos que permiten incorporar expectativas urbanísticas. Queda, por tanto, en la nueva Ley, un discreto reducto que permite afirmar que el destino urbanístico del suelo no ha sido radicalmente desterrado del sistema de valoración.

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